Das Amtsgericht Kenzingen hatte über die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung eines Mietvertrages durch die Vermieter zu entscheiden. Die beklagte Mieterin wohnt seit dem Jahr 2014 in dem gemieteten Anwesen in Herbolzheim-Broggingen. Sie betreibt dort eine Katzenpension mit zeitweise bis zu 30 Tieren und hält Hühner und Enten. Bei den Vermietern des Anwesens handelt es sich um ein hochbetagtes Ehepaar.

Das Amtsgericht Kenzingen hat in drei Verhandlungsterminen 10 Zeugen vernommen.

In dem am 07.12.2021 verkündeten Urteil hat das Gericht entschieden, dass die fristlose Kündigung des Mietvertrags durch die Vermieter wirksam war, da ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar sei. Das Gericht hat die Verurteilung zur Räumung entscheidend auf ein Verhalten der Beklagten bei einem Vorfall Ende April 2021 gestützt. Die Beweisaufnahme hat nach Ansicht des Gerichts ergeben, dass an jenem Tag die Vermieter mit Familienangehörigen nach schriftlicher Vorankündigung und nachdem der Anwalt der Mieterin dies ausdrücklich rückbestätigt hatte, das Anwesen besichtigen wollten. Hintergrund war, dass zwei Enkel der Kläger einen Kauf des Anwesens in Erwägung zogen.

Das Gericht erachtete es aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme als erwiesen, dass die Beklagte wiederholt geschrien und einem Enkel der Kläger sowie dem Vermieter selbst mit „Schlägen“ gedroht habe. In der Folge sei die Beklagte ohne Maske und ohne Wahrung des Corona-Sicherheitsabstands vor die Türe gekommen und bedrohlich auf einen Enkel der Kläger zugegangen. Dabei habe sie die bereits zuvor ausgesprochenen Drohungen wiederholt. Als sich eine Nachbarin genähert habe, habe die Beklagte ihr Stimmungsbild geändert und sich als Opfer geriert. Die Beklagte sei durch die selbst geschaffene Situation in eine gesundheitliche Lage geraten, die ärztliche Hilfe erfordert habe.

Das Gericht hat die Angaben der Familienangehörigen der Kläger sowie eines befreundeten Polizeibeamten der Kläger für glaubhaft gehalten. Diese hätten übereinstimmend aufgezeigt, dass sich die Beklagte unangemessen, persönlich beleidigend und bedrohend verhalten habe.

Demgegenüber habe sich die Beklagte und die zu ihren Gunsten aussagende Nachbarin sowie deren Tochter mehrfach in Widersprüche verstrickt. So war für das Gericht nicht nachvollziehbar, wie sich die Beklagte einerseits als massiv eingeschüchtert geben konnte, andererseits aber gegenüber der Gruppe der Anwesenden drohend aufgetreten sei.

Die Nachbarin hat vor Gericht als Zeugin zunächst ausgesagt, sie habe die Situation von ihrem Balkon aus beobachtet, wohingegen sie später einräumte, den relevanten Bereich von dort aus gar nicht einsehen zu können. Des Weiteren hat sie zuerst angegeben, bei der Beklagten sei nicht geklingelt, sondern lediglich gegen die Türe gehämmert worden. Auf Nachfrage musste sie jedoch einräumen, dass sie gar nicht wisse, ob sie die Klingel überhaupt gehört hätte.

Das Gericht hat in dem Verhalten der Beklagten eine so erhebliche Pflichtverletzung gesehen, dass die fristlose Kündigung der Vermieter keiner vorherigen Abmahnung bedurft habe.

Auf die ursprüngliche Fragestellung, ob die Beklagte als Mieterin berechtigt war, das gesamte Anwesen nebst Scheune und Hühnerstall zu nutzen und eine Katzenpension zu errichten, kam es nach der Entscheidung des Gerichts nicht mehr an. Diese Frage war lediglich noch für die rechtliche Beurteilung außergerichtlicher Anwaltskosten relevant. Das Gericht gelangte zu dem Ergebnis, dass – ausgehend von der Zeugenaussage des damals vermittelnden Bekannten der Beklagten – das gesamte Anwesen an die Beklagte vermietet war und bereits bei Beginn des Mietverhältnisses für die Beteiligten klar war, dass die Beklagte dort eine Katzenpension errichten würde.

Das Gericht hat der Beklagten eine Frist zur Räumung des Anwesens bis zum 31.01.2022 gewährt. In der Regel scheidet die Gewährung einer Räumungsfrist im Falle einer fristlosen verhaltensbezogenen Kündigung zwar aus. Hier hielt das Gericht im Hinblick auf die Versorgung der Tiere und die notwendige Wohnungssuche der Mieterin ausnahmsweise eine kurze Räumungsfrist für angemessen.

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig, die Parteien können innerhalb eines Monats das Rechtsmittel der Berufung zum Landgericht Freiburg einlegen.

Urteil des Amtsgerichts Kenzingen vom 07.12.2021, Az. 1 C 63/21
gez.
Zimmermann
Direktor des Amtsgerichts
Amtsgericht Kenzingen